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'대출보증 이용' 불가능과 예외 사례 Q&A20일부터 고가주택 보유자는 "대출보증 제한"…전세대출자가 9억 넘는 집 사면 "대출 회수" 당해
  • 이상숙 기자
  • 승인 2020.01.16 22:31
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▲ (자료 제공 = 은행연합회)

【서울=서울뉴스통신】 이상숙 기자 =시가 9억원이 넘는 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증이 제한된다. 또 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택을 매입하거나 또는 다주택을 보유하게 되면 전세대출을 회수당한다.

16일 은행연합회에 따르면 20일부터 이와 같은 전세대출 관련 조치가 한국주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 및 민간인 서울보증보험(SGI)의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다고 밝혔다.

시가 9억 원 초과는 '고가' 주택, 15억 원 초과는 '초고가' 주택으로 분류한다. 고가 1주택 보유자에 대해 종전 인정되던 수준의 극히 예외적인 실수요를 제외하고는 보증부 전세대출이 일체 제한되는 셈이다.

이번 조치는 20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용한다. 20일 전 전세계약을 체결한 경우에는 전세계약 존부 및 계약금 납부사실을 입증하면 전세대출보증을 받을 수 있다.

공적보증기관인 한국주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 보증 제한조치는 지난해 11월부터 이미 시행되고 있었다.

이번 조치는 정부가 지난해 발표한 '12.16 주택시장 안정화 방안'의 후속조치로, 전세대출 관련 규제 세부 시행 시기와 방침을 확정했다.

이번 조치 적용 대상을 사례별로 살펴보면 현재 고가주택을 보유하고 있는 사람의 경우 20일부터 전세대출 보증이 제한된다. 다만 1월 20일 이전 전세계약을 체결했을 경우에는 계약서와 계약금 납부 사실을 입증하면 적용이 제외된다.

또 이미 전세보증을 이용하고 있는 사람은 만기 때 대출 연장은 허용되지만, 전셋집을 이사하거나 전세대출 금액을 증액하고자 하는 경우는 원칙적으로 만기 연장이 불가능하다. 다만 전셋집을 이사하는 경우 1월 20일을 기점으로 시가 9억 원에서 15억 원 사이의 주택을 보유한 사람에 한해 4월 20일까지는 한시적으로 1회에 한해 민간보증 이용이 허용된다.

직장이동이나 자녀 교육 등의 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전셋집에 살아야 할 경우 양쪽 집 모두 실거주하는 상황이면 보증이 허용된다. 자신의 집을 세를 주고 전셋집에 살다가 다른 지역 전셋집으로 이사갈 때는 안 된다.

20일 이후 전세 보증을 받아 대출한 뒤 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우에는 대출이 회수된다. 20일 이전에 보증을 이용하고 있는 사람의 경우에는 즉시 회수 대상이 되지는 않고, 만기 시에 대출 연장이 제한된다.

상속받아 고가주택을 취득하거나 다주택자로 전환될 경우에는 해당 개인의 의사나 행위와 상관없이 자연취득되는 점을 감안해 대출회수 대상에서 제외된다.

이번 조치는 부부 합산(신청인 및 배우자)으로 적용되고, 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함했다. "주택"의 범위는 '주택법'상 주택 및 복합용도주택(등기상 "상가 및 주택"으로 등재)을 포함해 산정했다. 다만 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외됐다.

또 '시가'의 판단 기준은 KB시세나 감정원 시세 가운데 높은 가격이며 시세가 없는 예외적인 경우, 공시가격의 150%나 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표를 활용한다.

'시가 판단 시점'은 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로한다. '회수' 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다. 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권·입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.


◇전세대출보증 불가능과 예외 사례 Q&A
▷사례 ➀
Q. 강서구 1주택(10억원) 보유자 A씨가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고 3월 강남구에 전세(보증금 8억원)로 거주 이전하면서 부족한 2억원을 전세대출로 충당하고자 할 경우는?
A. 고가 주택 보유자가 자녀교육 문제로 다른 지역에 거주 이전하면서 전세 자금 대출을 신규 신청할 경우에 해당한다. 20일부터 SGI에서도 대출보증 이용이 불가능해진다.

▷사례 ➁
Q. 노원구 1주택(7억원) 보유자 B씨가 3월 전세대출 2억원을 받아 목동에 6억원 전세로 거주할 경우는?
A. 非고가 주택 보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출연장 시점엔 고가주택 보유자가 된 경우다. 20일 이후 SGI에서도 대출보증(연장) 이용이 불가능하다.

▷사례 ➂
Q. 송파구 1주택(9억원) 보유자 C씨가 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 강남의 7억원 전셋집에 거주하는 경우는?
A.규제시행 前 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 전세금(및 전세대출) 증액이 필요한 경우다. 20일 이후에는 SGI에서도 대출 증액이 어렵다.

▷사례 ➃
Q. 송파구 1주택(9억원) 보유자 D씨가 2018년 9월 전세대출 2억원을 받아 강남의 7억원 전셋집에 거주하는 경우는?
A. 규제시행 前 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에서 집주인의 요구로 다른 전셋집으로 이사해야 할 경우다. 20일부터는 SGI에서도 대출 보증이 어렵다. 다만 20일 기준 보유한 1주택 시가가 15억원 이하이고 4월 20일까지 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 전세대출 증액 없이 보증을 다시 이용할 때는 예외적으로 1회에 한해 SGI를 통한 보증이용을 허용한다.

▷사례 ➄
Q. 59세의 무주택자 E씨는 3월 전세대출 2억원을 받아 강남 7억원 전셋집에 거주 중이다. 2021년 6월 은퇴하고 살 집을 마련하기 위해 일산에 9억원 고가주택(5억원 전세 승계)을 구입했고 전세 만기인 22년 3월에 맞춰 입주할 계획이다. 이런 경우는?
A. 무주택 전세대출자가 대출이용 중 고가주택을 구입하여 전세만기 시점에 이주하고자 할 경우다. 향후 고가 주택 구입 시점에 전세대출이 회수된다.


이상숙 기자  88rss@daum.net

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