30대 평균 자산 2억5천…서울 아파트 구매엔 7억4천 필요…“저자산 실수요 보완책 서둘러야”

【서울 = 서울뉴스통신】 이민희 기자 = 국회입법조사처가 25일 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책 분석’ 보고서에서 자산 규모가 작은 가구의 내 집 마련 부담이 크게 증가했다고 진단했다. 특히 결혼·출산 시기인 30대 가구의 평균 순자산이 2억5402만원에 그치는 상황에서, 서울 규제지역 아파트를 구매하기 위해 필요한 자기 자본은 최소 7억4400만원에 달해 실수요 가구가 사실상 시장 진입이 어렵다는 분석이다.

보고서는 올해 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격(12억4000만원)을 LTV 40% 적용 하에 매입하려면 자기자본 7억4400만원이 필요하다고 설명했다. 하지만 수도권 전세가구 평균 순자산(5억4738만원)으로는 부족한 금액을 메우기 어렵다. 전세보증금을 활용해도 약 8.2%포인트 규모의 자금 공백이 발생하는 셈이다.

여기에 스트레스DSR 3단계가 적용되면서 대출 여력은 더 축소됐다. 연소득 8000만원 가구가 금리 4%, 30년 만기 주담대를 받을 경우 최대 대출 가능액은 기존 4억7009만원에서 4억1023만원으로 5983만원 감소했다. 대출 규제 강화로 서울 외곽 및 중저가 지역 실수요층의 주택 구입은 더욱 어려워질 것으로 전망된다.

또한 자산 양극화가 빠르게 확대되는 점도 문제로 지적됐다. 통계청 조사에 따르면 상위 20%의 평균 자산이 1년 새 5.4% 늘어난 반면 하위 20%는 2% 감소했다. 30대 가구의 낮은 순자산 수준을 고려하면 규제지역에서 6억원 이상 자기자본을 마련하기 현실적인 한계가 크다는 해석이다.

보고서는 주택구입자금 대출의 현실화를 첫 번째 과제로 제시했다. 특히 디딤돌대출의 소득 요건과 대출 한도가 서울·수도권의 실제 주택가격을 충분히 반영하지 못해 정책 효과가 제한적이라고 봤다. 맞벌이·신혼·자녀 가구 등 실수요층을 중심으로 소득 기준을 상향 조정하고, 규제지역 한도 증액을 검토해야 한다는 의견이다.

또 고가 지역과 달리 가격 상승이 크지 않은 강북·도봉·중랑 등 지역까지 일괄적으로 규제가 적용돼 불합리하다는 지적도 제기됐다. 2013년부터 2024년까지 아파트 가격 상승률을 보면 강남·서초·송파는 2.5배 가까이 올랐지만 강북·도봉·중랑은 110% 수준 증가에 그친 것으로 나타났다.

입법조사처는 “지역별 시장 과열 정도가 크게 다른데도 서울 전역을 동일하게 규제하는 것은 비효율적”이라며 “과열 진정이 확인된 지역부터 순차적으로 규제를 완화하는 유연한 운영이 필요하다”고 제안했다.

또 1주택자의 이동 수요와 관련해, 자녀 교육·직장 이동·가족 돌봄 등 불가피한 사유가 있을 경우 토지거래허가 우선 심사 또는 주담대·전세대출 규제 완화도 검토할 필요가 있다고 덧붙였다.