【서울=서울뉴스통신】 이상숙 기자 = 전세가격 10% 하락시 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분만으로, 5.6%의 가구는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하나, 1.5%(3.2만가구)의 가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 분석됐다.

19일 한국은행이 발표한 '최근 전세시장 상황 및 관련 영향 점검' 에 따르면 이들 가구의 반환 부족자금 규모는 2천만원 이하 71.5%, 2~5천만원 21.6%, 5천만원 초과 6.9%로 나타났다고 점검했다.

올 1월부터 2월까지 전세가격이 10~20% 하락한 아파트 비중은 14.9%, 30% 이상 하락한 비중은 4.7%로, 특히 보증금 규모가 상대적으로 작은 아파트에서 전세가격 하락폭이 크게 나타났다.

보증금 3억원 미만 아파트(2월 평균 아파트 전세가격은 수도권 3.1억원, 전국 2.3억원, 지방 1.5억원이다. )의 경우 상승폭과 그 수준이 고가전세에 비해 높은 편(1억원 미만 32.6%, 5억원 이상 9.5%)이다.

리스크 점검과 관련해, 한은은 "전세가격 하락은 임대인의 보증금 반환 부담 요인으로 작용하나, 임대가구의 재무건전성이 대체로 양호한 점에 비추어 관련 리스크가 크지 않은 것으로 보인다"고 설명했다.

임대가구의 소득구성을 보면 고소득(4~5분위) 비중이 2018년 3월 64.1%*로 전체가구(40.0%)를 크게 상회했다. 금융부채 보유 임대가구중 고소득(4~5분위) 비중은 70.7%다.

실물자산을 많이 보유(가구당 평균 8.0억원)하고 있어 임대가구의 총자산(금융+실물자산) 대비 총부채(보증금 포함) 비율이 26.5%로 낮은 수준을 유지했다.

특히 전체 임대가구중 총자산 대비 총부채 비율이 100%를 초과하는 가구 비중이 2018년 3월 현재 0.6% 수준이다. 총자산 대비 총부채 비율 100% 초과 가구 비중이다.

그러나 금융자산만을 고려해 보면 임대가구의 보증금 반환 능력은 전반적으로 약화되고 있다. 2012년 3월부터 2018년 3월중 임대가구의 보증금이 연평균 5.2% 상승하였으나, 금융자산은 3.2% 증가에 그쳤다.

2018년 3월 금융부채 보유 임대가구의 처분가능소득 대비 원리금상환액 비율(DSR, 40.6%) 및 연소득 대비 금융부채 비율(264.6%)도 일반가구(31.8%, 183.0%)를 크게 상회했다. 이들 가구의 경우 금융자산 대비 (보증금+금융부채) 비율은 2018년 3월 133.5%다.

향후 전세가격이 추가 조정되더라도 임대가구의 대부분이 보유 금융자산 처분 및 금융기관 차입을 통해 전세가격 하락에 대응이 가능하나, 부채레버리지가 높은 일부 다주택자 등의 경우 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 시산됐다.

전세가격 10% 하락시 92.9%의 임대가구는 금융자산 처분만으로, 5.6%의 가구는 금융기관 차입 등을 통해 보증금 반환이 가능하나, 1.5%(3.2만가구)의 가구는 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 것으로 분석됐다. 이들 가구의 반환 부족자금 규모는 2천만원 이하 71.5%, 2~5천만원 21.6%, 5천만원 초과 6.9%다.

임차인 전세자금대출의 건전성은 어떨까. 국내은행의 전세자금대출 규모는 2018년말까지 92.5조원(은행재원 71.5조원 및 기금재원 21.0조원, 전체 가계대출의 6.4%)이다.

전세자금대출이 주로 보증부(18년말 국내은행 전세자금대출의 약 98%)로 취급되고 있어 부실 대출 발생시 금융기관은 보증기관 대위변제를 통해 대출금 회수가 가능하다.