무너지는 서민들의 내 집 마련의 꿈. 정부가 나서 이들 눈물 닦아줄 때다.
【기동취재본부 = 서울뉴스통신】 김대운 대기자 =전국 각지에서 내집마련의 꿈을 안고 수년간 살아온 서민들의 울음소리가 끊이지 않고 있다.
이른바 지역주택조합현장의 가입조합원의 애곡(哀哭)소리다.
내집마련의 꿈을 안고 있는 서민들은 단순하다.
치솟는 공동주택의 분양가보다 어떻게해서든지 조금이라도 더 저렴하게 아파트에 입주하고픈 지푸라기라도 잡고 싶은 심정뿐이다.
이를 위해 이들은 허리띠를 졸라매고 씀씀이를 줄여가며 저축을 하면서 인근 시세보다 저렴하게 아파트를 구입할 수 있을까 고뇌에 찬 심정으로 지역의 공동주택 모델하우스가 있으면 한편으로는 설레이는 마음을 안고 들어가 내부 구조를 살펴보곤 한다.
여기에 엄청난 함정이 도사리고 있는 것을 모른 채 말이다.
일반아파트 모델하우스처럼 꾸며진 내부의 호객꾼들은 이곳을 방문한 이들에게 주변 일반아파트보다 상당히 저렴하게 공급된다는 점을 집중 홍보하는 것이다.
자칭 분양상담사의 감언이설은 “세상에 이렇게 저렴한 아파트가 없음을 증명한다” 고 현혹시키는 것을 필두로 “주변시세에 비해 거의 30%이상 저렴하며 곧 착공한다”는 말에 이곳을 찾은 당사자들은 주저나 망설임이 없이 계약을 하게 된다.
계약을 체결한 장소인 모델하우스는 일반아파트를 분양하는 견본주택이 아니고, 조합원들을 모집하기 위해 번지르하게 치장해 놓은 법적 규제(일반분양아파트는 견본주택에 설치되어 있는 것을 기본으로 신축해야 함)를 받지 않는 가설건축물인 일명 ‘홍보관’이다.
이런 방식을 통해 우후죽순 세워진 지역주택조합이 전국에 약600여개가 넘는 것으로 알려지고 있다.
내집마련의 꿈을 안고 있는 주택소비자들을 울리는 가장 큰 문제는 이러한 지역주택조합 조합원 모집 등의 관리·감독 기관인 행정기관이 있음에도 관련 법규정은 허술하게 조합원모집(사업부지 권원동의서 50%이상)을 하도록 하고 있다는 점이다.
이들 현장의 사기 행각 공통점은 조합원을 모집하고 난 뒤부터 시작된다.
사기성 업무대행사와 그 업무대행사가 내 세운 추진위원장이 상호 계약에 의한 공모에 의해 조합 가입원들을 통한 어느 정도 일정 수수료가 입금될 경우 수수료 금액 중 홍보관 신축 등에 투입한 일정 비용을 제외하곤 나머지 금원을 가지고 대부분 이른바 먹튀를 하는 것이 지주택현장의 공통된 사고였다.
주택소비자들로부터 이런 현상의 전조발생이 농후해도 지자체에서는 사전 예방은고사하고 강 건너 불구경해오면서 “법령상 막을 방법이 없다, 억울하면 법에 호소하라” 라며 뒷짐만 지고 있다.
현재 김포 통합사우스카이타운 지역주택조합에서 벌어지고 있는 현상은 그 좋은 사례다.
이같은 법규 미비에 대해 심각성을 인지한 정부가 2019년 뒤늦게 주택법을 개정했으나 이미 약600여개의 지주택현장은 이들 작전세력들에 의해 피해가 발생한 뒤였다.
피해를 입은 남은 조합원들이 눈물을 머금고 회생시키려는 과정에 또 이를 노린 유사업체들이 개입해 조합원들의 남은 희망마저 고문 희망의 전말로 치닫게 하는 현상이 전국적으로 벌어지고 있다.
피해 조합원들이 수사기관에 눈물로 호소하고 있지만 이미 조합원들의 가입비로 자금력과 조직력을 갖춘 업무대행사들은 자신의 행태에 대해 방어할 목적으로 대형 로펌을 선임한 뒤라 이에 대항하는 조합원들은 기진맥진 일어설 수 없는 지경에 놓이게 되는 것이 현실이다.
지역주택조합은 그들의 설명과 다르게 실제 사업성공률이 매우 낮다는 것은 통계가 말해주고 있다.
2004년부터 2021년까지 17년간 성공적으로 사업을 진행해 조합원 분양과 입주에 이른 지역주택조합은 14%에 불과한 실정이다.
나머지 86%의 지역주택조합은 사업실패로 끝나 결국 내집마련의 꿈을 안고 가입한 조합원들은 수 억원에 달하는 조합비만 날린 채 눈물과 한숨으로 통탄의 세월을 지새우면서 ‘지역주택조합은 원수에게 권한다’는 한(恨)서린 말로 서로의 상처를 달래고 있다.
지역주택조합 가입자들은 무주택자 또는 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 서민들이 대부분이라는 점에서 지역주택조합의 실패는 서민들에게 막대한 피해를 양산시키고 있다.
연일 보도되고 있는 ‘지역주택조합 파산 운운 등’ 은 가히 ‘대한민국 지역주택조합 사태’라 부를만하다.
상황이 이렇게 치닫고 있어도 지역주택조합의 문제점에 대한 사회적 관심과 정부대책은 부족한 실정이다.
지역주택조합의 실패 원인은 어디서 기인하는 가.
먼저 법령 미비다.
지역조합원 모집 시부터 인·허가청인 지자체가 사업성검토 또는 사업과 관련 도시계획심의 등 여과 장치를 거치도록 법령을 보완 개정해야 한다.
특히 토지확보에 대해서는 추진위원회 구성 및 실행단계에서부터 지자체가 토지주들의 의향을 확인한 후 조합원 모집을 승인하게 해줘야 사기성 업무대행사들이 현장에 발을 붙이지 못할 것이다.
이와함께 토지 등 소유자 방식이 아닌 불특정 다수가 모인 조합원들로 조합이 구성되다 보니 이미 사전에 작전을 세운 지역주택조합 전문 브로커들이 업무대행사를 설립해 조합사업을 대행하면서 많은 문제를 야기시키고 있다는 점이다.
각 현장에는 소위 무자격 조합원을 무더기로 조합원으로 등재한 뒤 조합운영에 관한 의결권을 장악한 후 각종 이권 사업을 좌지우지하는 업무대행사의 횡포 사례가 비일비재한 점은 참고할 필요가 있다.
이들 브로커들의 수법은 주택조합원 자격이 안되는 무자격자들로부터 명의를 빌려 조합원으로 등재하는 방식으로 조합설립을 승인받아 조합의결권을 장악하는 것이다.
이후 조합원들이 납부 한 조합비 횡령 등은 형식상 “임원회의나 대의원회의 등을 거쳤다”며 조합재산을 임의로 처분하는 등 전횡을 저지르면서 종국적으로는 조합의 운영자금을 탕진시켜 현장의 부실화로 인한 사업 실패로 귀결시키는 사례가 빈번하게 이뤄지고 있다.
앞서 밝힌 관계 법령 미비도 이들 구조적 문제점을 부채질하고 있다.
현행 주택법은 지역주택조합과 업무대행사에 대한 감시와 견제 기능을 명시하지 않은 채 조합가입과 설립에 대해 민법에서 정한 당사자 계약적인 성격으로 준용시키고 있기 때문이다.
이러한 법의 구조적 문제를 악용해 지역주택조합이 설립될 경우 과도하게 낮은 평당 분양단가를 제시하는 허위광고로 일단 조합원을 현혹해 모집을 유도한 뒤 이들과 계약을 체결하고 체결 후에는 계약 당사자주의 원칙에 입각한 원리만 주창하게 만든다.
조합설립 필요 충족조건에 미달할 경우 허위 또는 무자격 조합원을 가입시켜 일단 행정기관으로부터 조합설립 인가를 받은 후에는 갖가지 명목을 붙여가며 조합원 분담금을 추가로 요구하게 된다.
이어 조합의결권을 장악한 이들은 각종 이권을 챙기면서 추후 소송이 이뤄질 것을 대비해 자신들이 저지른 비용지출 등의 사안에 대해 총회에 안건을 제시하고 이를 결의케 한다.
이들은 총회에서 조합원들이 결의했다는 명분축적을 바탕으로 조합을 부실화시켜 결국 사업실패에 이르게 하고 조합원들에게 막대한 손해를 끼치게 하는 것이다.
이러한 비리적 요소가 아니더라도 사업부지 확보실패나 경색돼가고 있는 금융비용 상승 등의 사유로 PF 자금실패 등 여러 가지 외부적 요소로 인해 지역주택조합이 실패하는 사례도 있다.
그러나 앞서 살폈듯이 태생적인 비리로 인해 대부분 실패하는 조합이 상당수에 이른다는 점에서 지역주택조합에 대한 사회적인 관심 제고와 정부차원의 제도개선이 절대적으로 필요한 시기라 할 수 있다.
지역주택조합의 실패로 관련되는 인구는 주변 가족까지 합산할 경우 전국적으로 약 300여만명에 달하고 있다.
이는 국내 인구의 약6%이며 이들은 주로 서민 층으로 사회생활의 중심 세력 층이라는 것을 정부가 염두에 둬야 한다.
서민들은 이 순간에도 정부의 정책과 법 규정에 의해 내집마련의 꿈과 희망을 안고 조합에 가입하였기에 정부가 바로 잡아주길 학수고대하고 있다.
정부가 나서 이들의 눈물을 닦아줘야 할 때다.