【기동취재본부 = 서울뉴스통신】 김대운 대기자 =현행 주택법에는 지역주택조합원 모집시 사업예상구역의 토지 중 50% 토지사용동의서만 있으면 조합원 모집을 할 수 있도록 정하고 있다.

문제는 토지가 확보되었음에도 불구하고 최근에 급격하게 상승한 공사비 등으로 사업성이 현저하게 떨어지거나 입주 시 발생된 추가분담금이 일반분양가에 근접해 착공조차 못하는 지역주택조합이 많다는 점이다.

용인특례시의 경우 지역주택조합이 10여곳에서 진행되고 있지만 정상적으로 추진하는 곳은 거의 없다고 봐도 무방하다. 

용인역삼도시개발조합부지 안에 기존 두 개의 지역주택조합이 있었으나 20년째 표류 중임에도 신규로 지역주택조합모집신고필증이 교부돼 의구심을 자아내고 있다.
 
원천인 도시개발조합이 착공하지 못하고 있는 실정이어서 해당 사업지 내에 있는 지역주택조합 사업도 동시에 진행되지 못하고 있는 것은 당연한 사실이다.

상황이 이러함에도 용인시는 10월 8일 최00(서울특별시 광진구 아차산로 431, 101-2802 씨가 대표자로 신청한 용인역삼지구 H 지역주택조합 지역주택조합 조합원모집 신고필증(540세대)을 교부했다.

만약에 도시개발조합이 또 착공 지연되면 결국 10월 8일에 조역주택조합을 모집하라는 필증을 교부해 준 용인시가 향후 야기될 민원에 대해서는 어떻게 대응하고 민원인을 설득할 것인지 걱정이 앞선다.

더구나 이 과정에서 용인시는 결정적인 행정 실수를 저질렀다.

용인시가 교부한 조합원 모집신고필증에조합원 모집 기간을 교부일 이전부터 소급토록 적용했기 때문이다.

용인시는 조합원모집신고필증을 교부하면서 신고필증 교부일자는 10월8일 임에도 모집기간은 2024년 9월30일~2024년 12월31일로 소급 지정해 준 것이다.

조합원 모집일을 신고필증 교부일인 10월8일보다 이른 9월 30일부터라는 소급 적용을 해 준 엄청난 행정 실수를 한 것이다.

스스로 일반적인 법 상식에 어긋나는 친절 행정(?)을 통해 필증을 교부해 준 사유를 반드시 밝혀야 할 것이다.

이를 밝히지 않을 경우 행정기관에 제기되고 있는 의혹 부문에 대해서 수사기관의 수사가 반드시 이뤄져야 할 것으로 여겨지는 대목이다.

이에대해 용인시 관계자는 “조합원 모집은 해당조합원신고필증 교부일 이후에 조합원을 모집하는 것이 맞다, 모집일이 소급적용된 것은 잘못됐다”고 시인한 뒤 “기존에 교부된 조합원신고필증은 이를 회수하고 다시 신고필증을 교부할 것이다”고 밝혔다.

그러나 행정기관의 행정행위 실수에 대해서는 고의성이 있는 것 아니었냐라는 의혹이 점차 확산되는 기미를 보이고 있다.

조합원 신고필증이 나오기도 전에 이미 용인 수지구 동천 지역에 지주택 홍보관을 마련한 이들은 필증이 나오기 전부터 사전 조합원 모집행위를 하던 중 불법성이 인지되어 용인시청이 수사기관에 이들을 의법조치토록 요청(2024년9월3일자)했으며 이들은 수사를 당하고 있다고 행정기관이 스스로 밝힌 바 있었기 때문에 그렇다.

상황이 이러함에도 용인시가 법 상식에도 어긋나는 모집 기간을 소급적용시킨 것은 현장에서 행정기관을 농락하며 불법을 저지른 범의자들의 행태에 대해 단죄를 하지는 못할망정 오히려 행정기관 스스로 이들에게 면죄부를 주려는 행태아니냐 라는 주변의 강한 의구심을 뒷받침하고 있기 때문이다.

지방자치단체의 행정행위는 최소한의 국가위임행정이기에 한 치의 흔들림이나 착오가 있으면 안된다는 경각심과 위기 의식을 지니고 있어야 한다.

용인시는 이를 망각한 것이다. 

더구나 용인역삼구역도시개발조합은 여전히 내부분쟁에 휘말려 있는 상황이다.

그동안 내부분쟁을 마무리하고 사업 진행의 정상화를위해 법원에서 조합장 직무대행자를 두 번씩이나 보내 정상적인 집행부를 구성하고자 시도했었다.

첫 번째 직무대행자에 의해 이뤄진 조합장 선출 총회 등은 과소지분자들의 총회 참석 등의 절차상 흠결 등으로 법원에 의해 총회 자체가 효력정지되었고 지금은 두 번째 직무대행자가 나서 임시 총회를 소집해 조합 임원진 구성 등을 꾀하고자 노력중에 있다.

그러나 조합원들은 두 번째 내려온 직무대행자가 행하는 과정을 지켜보면서 2023년10월 열린 임시총회 진행과 특별히 다른 점이 없다고 여기면서 임시총회 등의 참여에 대해서도 반신반의 (半信半疑)하고 있는 실정이다.

이같은 복잡한 상황 속에서 용인시가 용인역삼도시개발사업지구내 개인 환지 중 약 6천여평에 대해서 2024년10월8일자로 지역주택조합원모집신고필증을 교부했다.

그래서 필자는 작금의 이 상황과 관련 사업이 원만하게 진행될 경우 장차 용인특례시민으로 편입될 조합원들을 위해 예비적 사고(思考)를 고찰(考察)해 보고자 하는 것이다.

첫째, 만약 도시개발조합사업이 여전히 진퇴양난에 빠질 경우 모집된 조합원들이 입게 될 피해에 대해 이들은 과연 누구에게 하소연을 해야 되는것인가? 라는 점이다.

주택법 제14조(관리 감독) 규정에 의해 허가 관청이 신고필증을 발급했기에 이에 따른 결과 책임은 용인시에 그 귀책 사유가 있고 용인시는 이들의 하소연에 응당 답을 해주어야만 한다.

이와 관련 동 지역 도시개발사업이 중단되는 탓에 건물은 이미 완공되었지만 진입로 공사 착공도 하지 못해 흉물로 전락해 가고 있는 1,950세대 임대 아파트가 있다.

도시개발사업 조건에 임대아파트 진입도로 제공이 포함되어 있어 이를 토대로 임대아파트가 건립되었다.

그러나 도시개발사업이 진척을 보이지 않자 임대아파트는 진입로 미확보로 건물이 모두 완공되었지만 사용허가를 득하지 못해 흉물로 전락해 가고 있다. 

지금 용인특례시청 앞에 건립되어 있는 공동주택이 흉물로 되어가는 원인은 도시개발조합 사업의 비정상화에 따름이다.

용인역삼구역도시개발사업조합이 이 지경이 된 근본적인 이유는 누구보다도 인.허가청인 용인시가 현장 지도 감독을 소홀히 한 결과라는 원주민 조합원들의 원망에 대해서 시 측은 여전히 함구하고 있다.

특히 2023년 수원 법원에서 조합장 직무대행자(이**변호사)가 파견되어 임시총회를 할 때 많은 조합원들이 용인시에 지분 쪼개기를 통한 과소지분 및 부동산 투기로 의심되는 부적격 조합원들이 상당함을 용인시에 하소연했지만 용인시는 이같은 민원 제기를 무시한 채 방치했다. 

행정기관의 직무태만에 대해 조합원들은 결국 이 사실을 토대로 법원에 이의제기신청했고 법원은 결국 임시총회(2024년10월19일)를 목전에 둔 2022년 10월 18일에 1차로 34명이 결의권이 금지됨을 결정하였으며 2024년 5월에는 2차로 25명에 대한 결의권 금지 결정을 했다.

이에따라 2023년10월19일 개최된 총회는 무효가 되었고 현재는 법원으로부터 두 번째 직무대행자가 파견되어 임시총회를 준비하고 있는 중이다.

그런데 벌써부터 두 번째 파견된 직무대행자의 행보가 작년과 거의 비슷하다는 소문이 파다하게 퍼지고 있다. 

일부 채권자 조합원들은 법원이 기 결정한 결의권금지자 외에 추가로 결의권이 금지될 자가 있다는 것이다.

이러한 중대한 흠결에 대해서 관리감독청인 용인시는 조합원들의 민원제기는 뒷전인 채 법원의 결정에 뒤늦게 의존하는 소극적 행정을 펼치고 있다는 점이 부각되고 있는 중이다.

조합원들을 위한 행정서비스 기관이라면 사전에 민원제기된 흠결을 확인하고 조합 측과 협의를 해야 함에도 용인시는 이런 업무조차도 방치해 그 이유가 어디에 있는 것인지라는 의혹이 역삼조합원들로부터 행정불신과 함께 표출되고 있는 중이다.

따라서 이 같은 과정과 결과를 지켜보고 있는 용인시가 도시개발조합 사업이 정상화되지 않을 경우 이에 부수적으로 개발돼야 하는 지역주택조합 사업은 파산으로 갈 수 밖에 없다는 것을 반면교사(反面敎師)로 삼아 교훈적으로 알고 있을 것이다.

지금 용인특례시청 앞에 서 있는 공동주택이 흉물이 되어가는 원인은 도시개발조합 사업의 비정상화에 따름이다.

이같은 과정과 결과를 지켜보고 있는 용인시가 도시개발조합 사업이 정상화되지 않을 경우 이에 부수적으로 개발돼야 하는 지역주택조합 사업은 파산으로 갈 수 밖에 없다는 것을 반면교사(反面敎師)로 삼아 교훈적으로 알고 있을 것이다.

용인시가 조합원모집신고필증이 교부된 해당 사업지역은 역삼도시개발사업지역 지구내 있으면서 이들이 필수적으로 갖춰야 할 도시 기반 시설은 전무한 실정이다.

이와관련 용인시 관계자도 이 지역이 도시기반 시설은 현재 전무한 실정이라고 확인해 주기도 했다.

용인시가 지역주택조합원들로 인해 향후 유사사례 민원이 발생할 수 있는 점을 지득하면서도 동 지역에 지역주택조합원을 모집하라고 필증을 교부해 준 것은 민원 야기에 대한 미필적 고의 범주를 벗어날 수 없는 위험한 행정행위라 아니할 수 없다.

참고로 인·허가청은 주택법 제14조에 근거하여 조합원모집신고 필증을 교부하기 전 민원인이 제출한 서류에 대해 진위여부를 검토해야 한다.

동 사업지 부지로 신청된 부지는 이미 인터넷에서 매각한다고 공개된 부지였기 때문이다.

그러나 그 누구도 이 부지를 매입하겠다는 의사 표명이 없었고 결국 이 부지는 매각이 안됐다.

이에따라 동 사업지는 결국 지역주택조합으로 진행하게 된 것이다.

용인시가 과연 지주택조합 추진위가 제시한 사업계획서를 심도있게 검토했을까라는 의구심마저들고 있다.

지주택에 가입할 조합원들이 부담해야 할 가격 등이 적정한 범위인지?

제출된 사업계획서가 허위는 아닌지 세밀한 검토를 거친 후 조합원 모집신고필증을 교부했어야 그나마 가입조합원들의 피해를 최소화시킬 수 있을 것이라 여겨지기 때문이다.

동 부지를 매입하고자 사전 검토 추진했던 00시행사는 “토지 값이 인터넷에 공개된 가격보다 떨어진다 하더라도 공사비가 평당 900만원 정도라면 절대로 1,500만원대로 수지표가 작성될 수가 없다”고 밝히고 있다. 

그의 발언이 사실이라면, 지금 전국에서 피눈물을 흘리고 있는 약 40여만의 피해자들도 가입시에는 평당 1,500만원대라고 기망해 조합원을 가입시킨 뒤 이후 에는 온갖 명목을 붙여 분담금을 높여나가면서 결국 입주시에는 인근 공동주택 분양가에 버금가는 평당 2천만원대로 인상된다면 결국 조합원모집신고필증을 교부해 준 인·허가청이 스스로 민원을 야기하면서 기망행위를 펼친 업자와 한통속이었다라는 의혹 제기 소리를 들을 수밖에 더 있겠느냐 라는 것이다. 

기망에 의해 조합원들은 자신의 비용을 들여 가입한 이후 업무대행사는 ‘나 몰라라’하며 현장을 떠나버리면 그만이고 조합원들은 그때서야 통한의 눈물로 지새우게 되는 현상이 곳곳에서 펼쳐지고 있다.

한 사례를 들면, 서울특별시 구로구지역의 지주택조합 경우 말썽이 일자 수사기관이 수사를 했고 수사기관의 기소에 의해 업무대행사는 30년, 추진위원장 12년,  조합원모집용역업체 대표는 7년의 중형을 각각 법원으로부터 선고받았다.

법원은 이들의 행위가 집 없는 서민(조합원)들을 기망해 ‘내 집마련의 꿈’을 무참히 앗아가고 그대신 자신들은 영리를 채운 행위는 사회적 비난강도가 매우 중하다고 여긴 것이다.

더구나 검찰 측은 이들에게 중형을 선고한 법원에 “이들 형량은 행위에 비해 가볍다, 더욱 엄한 벌로 처벌해야 할 것”을 요구하며 선고 형량 부족을 이유로 항소를 했다.

내 집마련의 꿈을 안고 장차 용인특례시민이 되려고 노력하고 있는 서민들만 고스란히 그 피해를 떠안지 않게 하려면 용인시의 의지가 필요한 때다.

둘째, 전국에 약600여개의 지역주택조합이 진행 중에 있다.

그러나 이들 조합의 착공율은 20%를 넘지 못하고 있다.

이에따라 내 집 마련의 순진무구한 뜻을 가지고 있는 지주택과 관련된 수십만명에 이르는 조합원들이 지금도 곳곳에서 통곡하고 있는 실정이다.

이들 지주택조합 현장이 착공을 하지 못하고 있는 근본 이유는 착공을 하더라도 입주시에는 주변 일반분양가보다 더 높은 추가부담금 영향이 크다.

이들은 일반분양가보다 다소나마 저렴한 가격에 내 집 마련의 꿈에 젖어있다가 추가부담금 상승으로 인해 지주택 아파트 가액이 인근 일반 분양아파트 시세와 버금가기에 착공해서 입주를 할 수도 그렇다고 안 할 수도 없는 계륵(鷄肋)의 지경에 빠져들고 있기 때문이다.

셋째, 용인시는 지역주택조합원 모집 신고필증 교부시 이들이 제출한 관련 해당 지역에 대해 사업성 검토를 하게 되어 있다, 용인시가 이들이 제출한 사업계획서 등을 철저히 검증했는가 라는 점이다.

용인시는 사업지 내 토지값을 제외한 공사비. 사업비와 관련된 총 지출비용 등에 대해 조합원들이 입주시에 얼마나 많은 추가부담금이 나올 것인지에 대해 조합원 입장에서 검토를 해봤는지 묻지 않을 수 없다.

시 행정은 시민을 위한 행정 서비스차원에서 이뤄지기 때문이다.

조합원모집 신고필증이 교부된 해당 사업지 지역과 접한 인근 부동산 가액은 2천만원/평으로 회자되고 있다.

따라서 해당지역은 공사비를 포함한 평당 분양가 시세를 기준으로 삼는다 하더라도 조합원들은 입주시 이들이 조합원 모집시 제시한 1500만원/평 가액을 상회할 것으로 여겨진다.

과연 이들이 제시한 1500만원/평 금액의 분양가로 입주가 가능할 것인가?라는 점이다. 

추진위원회나 업무대행사 등 지주택 조합 추진위 사업진행자들은 그들 자신이 손해를 보지 않기 위해서 결국 조합원들에게 각종 비용 상승분을 들며 조합원 총회를 거칠 것이고 결국 조합원들은 집행부가 제시한 조합원 총회에서 추가부담금액을 결정했기에 이에 따를 것을 조합원들에게 강요하며 이를 해태할 경우 자신들이 만든 정관 등 규정에 의거 조합원 강제탈회를 시도할 것이 명약관화할 실정이다.

이같은 현상은 전국의 지역주택조합 해당 지역에서 비일비재하고 공공연하게 벌어지고 있는 실태다.

대법원은 2023년10월 조합 설립을 목적으로 한 추진위의 활동에 대해서 “이는 조합의 활동으로 본다”고 판시했다.

즉 추진위의 활동은 공무원 의제를 받는 조합의 활동으로 보기 때문에 예전처럼 조합 구성전 추진위 활동은 민간 영역이라고 단정 지은 채 행정기관이 팔장낀 채 방관적 소극적 행정행위를 해서는 아니되며 추진위가 행하는 각종 문제는 그들만의 행위로 치부해서는 안된다는 점을 법규미비를 들어 행정기관이 추진위 업무를 방치해서는 안된다는 의미를 명확히 한 것이다.

조합원모집신고필증을 교부받은 이들은 입주시 예정 분양가를 1,500만원/평에 맞춰서 이를 가입 예상 조합원들을 대상으로 집중 홍보와 함께 조합원 모집을 하고 있는 것으로 알려지고 있다.

주의할 점은 이들이 운영하고 있는 홍보관은 가입조합원을 현혹시키기 위한 홍보관일 뿐 시공시 건설사가 똑같이 시공해야 하는 모델하우스(견본 주택)가 아니라는 점이다. 

따라서 가입조합원들은 이들이 유인책으로 사용하는 보여주기 홍보관을 마치 모델하우스로 착각해서는 안된다.

이에대해 용인시 관계자는 시공사 선정은 조합원 총회를 거치는 법정사안으로서 추진위원회에서 이를 내세울 것이 아니다, 국내 굴지의 00사 브랜드를 차용해 이를 근거로 조합원 모집을 하게되면 이는 불법 사안으로서 이에 기망당한 조합원들 피해가 없도록 단속을 강화하고 관련 보도자료 등을 통해 홍보해 나갈 것이다고 밝혔다.

특히 조합원 총회의결 없이 업체 선정을 위한 사전 약속 등을 할 경우 이는 추진위나 업무대행사가 자신의 직위를 이용한 제3자뇌물수수죄에 해당되는 중대한 범죄행위에 해당된다고 강조했다.

그러나 홍보관 현장은 국내 굴지의 00사 브랜드를 부착한 광고가 버젓이 게시된 채 활용되고 있어도 시의 단속은 이뤄지지 않고 있어 오히려 시의 대처에 의구심만 불러일으키고 있다.

용인시가 이들의 각 행태를 지도 단속할 의지가 명백하게 서 있느냐는 시정 설정의문점에 오히려 방점만을 찍는 것이라는 주장이 설득력을 지니고 있다.

대부분 외지에서 홍보를 접한 뒤 이곳에 접근한 가입의사 조합원들은 이들이 내건 조합원모집신고필증에 날인된 용인시장의 직인과 함께 행정기관을 신뢰하며 내 집 마련의 꿈을 안고 조합원으로 가입을 하게 된다.

추진위원회나 업무대행사의 행위만을 믿고 그들 의사에 동조해 행정기관이 승인해 주었다면 향후 조합원들에게 발생되는 피해에 대해서는 행정기관 지도감독 소홀로 인한 귀책사유가 발생될 우려가 높다.

용인시는 자신이 행한 행정 행위에 대해 그 책임의 범주를 벗어나려 해서는 아니된다.

용인특례시가 장차 시민으로 편입하게 될 미래 시민들에 대해 어떻게 대할 것인지 시민들을 지켜볼 일이다. 

관련 기사 2023년10월19일 개최된 조합 임시총회 무효. 조합장 이영환 및 이사 전원. 감사 직무정지(본지 2024년 05월 03일자 외)